REAL 31

25/01/2012

Scellier : bilan des modifications

La loi de finances pour 2012 a modifié la réduction d’impôt Scellier sur de nombreux points. Nous nous proposons ici de faire un bilan de ces nouvelles dispositions.

Pour les investissements réalisés en 2012, la réduction d’impôt Scellier a été modifiée concernant son champ d’application, les délais d’achèvement des travaux, les taux applicables ou encore la base de calcul de l’avantage fiscal.

1 - Modification du champ d’application

Désormais, entrent également dans le champ d’application de la réduction d’impôt :

- le logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui fait ou a fait l’objet entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la règlementation sur la TVA immobilière.

- le logement que le contribuable acquiert en 2012 et qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation.

- le local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert en 2012 et qui fait l’objet ou a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de transformation en logement.

2 - Fixation du délai d’achèvement du logement ou des travaux

Par ailleurs, la loi de finances pour 2012 fixe des délais d’achèvement du logement ou des travaux, dans les hypothèses suivantes :

- Lorsque le contribuable acquiert un logement en état futur d’achèvement : le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier.

- Lorsque le contribuable acquiert un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (nouveau cas susvisé) : l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition.

- Lorsque le contribuable acquiert un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (nouveau cas susvisé) : aucun délai n’est exigé entre la date d’achèvement des travaux par le vendeur et la date d’acquisition du logement par le contribuable. Cependant, dans la mesure où la loi de finances précise qu’il faut que le permis de construire soit déposé à compter du 1er janvier 2012. On peut donc supposer que l’achèvement et l’acquisition doivent tous deux intervenir en 2012.

Rappel :

Des délais d’achèvement du logement ou des travaux ont déjà été fixés dans l’instruction 5 B-17-09, pour les logements que le contribuable fait construire, pour les locaux à un usage autre que l’habitation ainsi que pour les logements non décents que le contribuable réhabilite.

Ces délais ne sont pas modifiés par la loi de finances 2012.

3 - « Verdissement »

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012, seuls les logements BBC sont éligibles à la réduction d’impôt. Toutefois, il a été prévu que restent éligibles ceux qui avaient fait l’objet d’une demande de permis de construire (pour la construction ou les travaux) déposée au plus tard le 31 décembre 2011 et qui ne répondent pas à cette norme BBC.

A noter :

Le « Scellier » applicable à l’outre-mer n’est pas concerné par ce « verdissement ».

4 - Une base d’imposition doublement plafonnée

En plus du plafonnement à 300 000 € instauré par l’article 199 septvicies du CGI, la loi de finances pour 2012 ajoute un plafonnement par mètre carré, fixé en fonction de la localisation du logement.

Autrement dit, un plafond par mètre carré de surface habitable est appliqué, mais sans jamais pouvoir dépasser 300 000 €.

Un décret, non encore paru à ce jour, devra fixer les plafonds applicables par zones.

Disposition transitoire :

Ce plafonnement s’applique aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2012 à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier (contrat de réservation ou compromis enregistré chez le notaire ou au service des impôts et acte authentique de vente signé au plus tard le 31 mars 2012).

5 - Diminution du taux

Par ailleurs, la loi de finances réduit le taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2012.

Les nouveaux taux applicables pour 2012 sont :

- 16 % (13 % après coup de rabot) pour les logements BBC acquis ou construits en 2012 ;

- 8 % (6 % après coup de rabot) pour les logements non BBC acquis en 2012 et dont la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2011.

N.B. : Rappelons que les logements non BBC dont la demande de permis a été déposée à compter du 1er janvier 2012 ne sont pas éligibles au dispositif.

Disposition transitoire :

Certains logements acquis à compter du 1er janvier 2012 peuvent bénéficier des taux applicables en 2011 (soit 22 % pour un logement BBC et 13 % pour un logement non BBC) lorsque le contribuable a pris l’engagement de réaliser un investissement au plus tard le 31 décembre 2011 (contrat de réservation ou, selon nous, compromis signé et enregistré devant notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et acte authentique de vente signé au plus tard le 31 mars 2012).

Rappel :

Aux termes de l’instruction 5 B-17-09, relative au dispositif, la date d’investissement à prendre en compte pour la détermination du taux applicable est :

- la date d’acquisition (date de signature de l’acte authentique de vente) pour les immeubles acquis neufs ou en état futur d’achèvement, les logements acquis inachevés et vue de leur achèvement par l’acquéreur, les locaux que le contribuable transforme en logement et les logements non décents, qui sont réhabilités par l’acquéreur.

- la date de dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire.

6 - Coup de rabot

La loi de finances pour 2012 a instauré un nouveau coup de rabot de 15 % sur les avantages fiscaux, qui vise les réductions ou crédits d’impôts inclus dans le plafonnement global de certains avantages fiscaux de l’article 200-0 A du CGI.

Ce coup de rabot s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2012 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.

Concernant la réduction d’impôt Scellier, qui entre dans le champ de l’article 200-0 A, il semblerait que le coup de rabot ne s’applique pas aux logements acquis au plus tard le 31 mars 2012 (date de signature de l’acte authentique), pour lesquels le contribuable a pris l’engagement de réaliser l’investissement au plus tard le 31 décembre 2011 (contrat de réservation ou, selon nous, compromis enregistré devant notaire ou au service des impôts avant cette date).

Source : FNAIM

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