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Prêt immobilier : Qui a intérêt à renégocier ?

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Prêt immobilier : Qui a intérêt à renégocier ?

De nombreux emprunteurs ont intérêt à renégocier leur prêt. Une opération qui n’est pas si compliquée et qui permet de réaliser de grosses économies. Les conseils d’Artémis courtage pour y parvenir.


Les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas : en moyenne 2,40% sur 20 ans, mais les bons dossiers peuvent obtenir 2,25%, voire 2.10% ! Pour ceux qui ont souscrit un emprunt ces dernières années, il peut être opportun de faire racheter son prêt par une autre banque si cela n’a pas encore été fait. En remboursant son crédit pour en prendre un nouveau plus avantageux, vous pouvez économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.


Qui a intérêt à renégocier ? Tous ceux qui ont signé leur prêt avant fin 2013. Avant cette date, les taux fixes dépassaient souvent 3,30% sur 20 ans. Pour que cela soit avantageux, mieux vaut être dans le premier tiers de votre remboursement, autrement dit au moment où l’on paye le plus d’intérêts à sa banque.


Autre recommandation, le capital restant à rembourser doit être supérieur à 50.000 euros et l’écart de taux entre le crédit en cours et celui qui peut être obtenu doit être supérieur à 1% (0,6 ou 0,7% pour les prêts d’un montant élevé). Cela pour rentrer dans ses frais car, en cas de remboursement anticipé, les banques facturent des frais de dossier mais aussi des pénalités égales à 3% du capital restant à payer, plafonnées à six mois d’intérêts.


Dans certaines conditions, le gain peut être optimisé car les mensualités en début de prêt comportent une part d’intérêt élevée. Par exemple, un emprunt souscrit, début 2014, à 3,5% sur 20 ans peut facilement être renégocié aujourd’hui au taux de 2,3%. Reste que le montant du nouveau prêt ne doit pas dépasser la valeur du bien sinon la banque n’acceptera pas de vous financer en raison du risque important en cas de baisse des prix immobiliers. Concrètement, cela signifie qu’il faut avoir emprunté avec un apport, pour financer au moins les frais de notaires.


Ceux qui parviennent à renégocier leur prêt réalisent, en moyenne, 25.000 euros d’économies. Mais on peut obtenir davantage selon le montant de l’emprunt et le taux renégocié. Par exemple, un crédit immobilier de 200.000 euros souscrit sur 20 ans en 2012 à 4,2% et renégocié 2,15% permet d’économiser près de 35.000 euros. Sachez aussi que plus le montant du prêt est élevé et plus sa durée est longue, plus l’économie sera importante.


Renégocier permet soit de diminuer le montant de vos mensualités pour augmenter votre pouvoir d’achat, soit de réduire la durée de votre crédit. En revanche, dans ce dernier cas, mieux vaut ne pas revendre son bien dans les deux ou trois ans car vous repartez sur un nouveau prêt avec des intérêts plus élevés les premières années. Par ailleurs, il faut aussi amortir les frais de renégociation.


Pour renégocier, la première chose à faire est de s’adresser à son banquier pour faire le point sur les conditions de son crédit et pour savoir si ce dernier est prêt à faire un effort. Parallèlement, il est impératif d’aller voir ce que propose la concurrence. Avantage : en restant dans votre banque, vous n’aurez pas à changer d’établissement et il faudra juste régler des frais de dossier, de l’ordre de 500 euros par ligne de crédit. Un courtier permet de faire le tour du marché à votre place et il a l’avantage de peser dans la balance lors des négociations avec les établissements prêteurs.


L’assurance emprunteur coûte cher. Elle peut représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit. En effet, les banques mutualisent les risques de décès de tous leurs emprunteurs quel que soit leur âge. Résultat : les moins de 35 ans payent souvent très cher alors qu’ils sont en bonne santé. Souscrire un nouveau prêt est donc l’occasion de diminuer son assurance. Autre négociation possible avec la banque ? Les indemnités de remboursement anticipé appliquées lorsque l’on revend son bien avant la fin du prêt qui n’ont rien d’obligatoire et que l’on peut discuter.


Racheter son crédit implique de repartir de zéro en souscrivant un nouveau prêt dans une autre banque. Il faut donc fournir certains documents (feuilles de salaires, relevés de comptes…) et éventuellement une sélection médicale si l’emprunt est important. Il faut également fournir une garantie, obligatoire en cas de défaut de paiement des mensualités, en déboursant de 500 à 5.000 euros pour une caution ou une hypothèque, qui peut être incluse dans le montant racheté. Comptez environ trois mois pour toutes ces démarches, entre la simulation et la signature de l’offre du nouveau prêt. Sachez, par ailleurs, qu’en cas de changement de banque, cette dernière se charge des formalités en envoyant vos relevés d’identité bancaire à tous vos interlocuteurs (employeur, EDF, opérateur mobile…).


Exemple de renégociation récente réalisée par Artémis courtage

Un couple vivant à Paris 11ème

Prêt initial : 485.000 euros sur 25 ans en mars 2011

Taux nominal initial : 3.30% (Taux annuel effectif global : 3,89%)

Taux nominal négocié par Artémis courtage : 2.20% sur 20 ans (TAEG : 2.81%)

440.000 euros sur 20 ans (Capital restant dû + pénalités + nouveaux frais de garantie)

Gain :

-   1 année de crédit (il restait 21 ans, rachat sur 20 ans)

-   155 euros par mois de réduction de mensualité (assurance comprise)


Source : www.artemiscourtage.com